“碳达峰”与“碳中和”，早已成为业界耳熟能详的名词。
建筑业减碳因体量巨大成为实现“双碳”目标最难攻克的堡垒之一。中国建筑节能协会发布的《2022中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示,2020年,中国建筑全过程碳排放总量占全国碳排放的比重为50.9%。
商业地产碳中和的最高级形态将是致力于以生态体进行推进。即不只是商业建筑自身的碳中和，而是所有利益相关方（开发商、运营商、租户、技术解决方案提供商、消费者）都要实现“碳中和”。
（一）超5亿平方米存量物业，存在着巨大的节碳空间
近年来，商业地产开发商队伍的不断壮大，以及包括购物中心、写字楼、酒店、公寓和商业综合体在内的商业建筑的入市，让中国商业不动产规模一路走高。
根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年购物中心行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。我国成一定规模的步行街或商业街约有2100条，全国3万平方米以上的大型购物中心也已超过5000家。
因此，中国商业地产拥有巨大的节碳空间和改造潜力。
▲ 烟台大悦城通过改造空调节能系统，首个制冷季累计节约燃气量77.7万立方米、节电量约28.4万度，累计减少碳排放量约1943.6吨
（二）建筑碳排放的计算和核算方法
目前我国执行的建筑全生命期碳排放计算国家标准是《建筑碳排放计算标准》GB/T 51366-2019，涵盖建材生产及运输、建造及拆除、运行等各阶段计算方法，附录中给出主要能源碳排放因子、建材碳排放因子、建材运输碳排放因子等。
（三）建筑与碳中和
根据住房城乡建设部发布的“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划中，明确表示：“到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上……”
超低能耗建筑是近零能耗建筑的初级表现形式，是指在围护结构、能源和设备系统、智能控制、可再生能源利用等方面综合选用各项节能技术，能耗水平远低于常规建筑的建筑物，是一种尽量使用可再生能源的建筑物。其建筑能耗水平相较2015年前后新建建筑降低50％以上。
近零能耗建筑，通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能跟设备与系统效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适室内环境，且其室内环境参数和能效指标符合本标准规定的建筑，其建筑能耗水平降低60%-75%以上。
那么，具体的实施路径有哪些呢？
【设计阶段】
在设计过程中，在规划及设计初期介入，通过优化建筑体型、朝向、间距、布局、绿化等因素，打造经济适用的节能型建筑。
主要的工作内容包括：
△ 场地风优化
△ 场地声及构件隔声优化
△ 屋顶绿化及垂直绿化
△ 高性能的围护结构优化
△ 遮阳系统优化
△ 室内空间布局优化
△ 室内自然采光优化设计
△ 室内自然通风优化设计
▲筑森设计·宝坻吾悦广场照明能耗优化
【建造阶段】
在建造过程中，比较常见的碳减排方式包括：环保材料的使用、模块化和装配式技术的应用等。装配式建筑可在建造、内装修、后期使用等各个环节实现减碳目标。目前，以上海为例，土地出让阶段就会对部分建筑的装配率提出要求。
【运行阶段-节能改造】
针对既有物业（或者存量物业）的节能改造服务方案倾向于单项或多项改造，更加注重灵活性。
商业综合体日常运营涉及照明、制冷、供热、新风、水泵、办公设备、电梯等多个系统，耗电巨大。根据统计，商业建筑电力消耗总量占全国总消耗的10%，是主要的电力能源消耗端。因此降低能耗不仅能节省开支，亦可促进可持续发展。
在节能改造过程中，一般从暖通空调节能、智慧照明节能、电梯节能、用水节能等方面进行建筑楼宇能源的管控，降低管理资源难度和投入、提升楼宇能源运维管理成效、实现资产溢价资产增值的目标。
【可再生能源替代】
建筑光伏一体化（BIPV）、氢能、储能等是实现建筑碳中和的新兴技术。从产品设计、技术性能、经济性等方面来看，这些新兴技术尚未成熟，仍需要政策与市场的大力支持。大规模推广和利用有利于建筑碳中和的新技术，将拓展建筑碳中和的技术选择，可加速建筑碳中和的早日实现。
主要的工作内容包括：
△ 通过建筑光伏一体化（BIPV）
△ 储能（电池储能、冰蓄冷、相变材料等）
△ 地源水源热泵
△ 生物质发电
△ 吸收式热泵等技术充分利用本地的可再生能源及余热余冷，替代化石能源的使用以降低碳排放
▲ 鲁能领秀城贵和商业综合体安装太阳能电池板2574块、光伏面板面积6000平方米。项目设计使用周期25年，预计总发电量3105万千瓦时，可节省标煤10350吨，减排二氧化碳30957吨节省电费支出2288万元
【碳排放交易】
所谓“碳中和大厦”，不是指完全不排放二氧化碳，而是指大厦项目直接或间接产生的温室气体排放量，通过植树造林、节能减排或者通过购买碳配额、碳信用的方式将产生的碳汇量进行正负抵消，实现二氧化碳相对“零排放”。
以保利大都汇为例，该项目由保利开发建设、自持运营管理，并有保利物业提供服务的甲级写字楼，是北京市首个自持物业的碳中和大厦，也被称为“零碳大厦”。2022年，保利大都汇整体是4400吨二氧化碳的排放。首先，通过节能减排降低碳排放；其次，采用负碳技术来吸附碳（例如增加屋顶绿化面积）；最后在达到一定极限后，通过购买CCER（中国核证自愿减排量），将排放的二氧化碳通过购买碳汇的方式实现冲抵，抵消完之后实现碳中和的认证。
▲ 北京保利大都汇，实现年节能量约621兆瓦时、年总节水量为4153吨
（四）商业地产企业的减碳可持续发展之路已启程
当下，越来越多的商业地产开发商遵循着政策引导，精准切入发展趋势将打造“绿色商场”作为践行绿色可持续发展的关键“钥匙”，也将“碳中和”目标融入到企业自身的发展战略之中。
部分商业地产企业的减碳目标如下图所示：
根据中国投资协会发布的《零碳中国·绿色投资蓝皮书》提出，碳中和将带来70万亿元绿色投资。未来伴随中国碳达峰、碳中和目标任务的推进，将撬动规模庞大的绿色低碳产业投资，也将带来相关领域的长足发展。
碳中和背景下，地产企业融资渠道大大拓展。商业地产已经开始注意到减碳增绿，前瞻性培育“碳中和”商业生态，包括地产开展零碳社区、零碳商场、零碳建筑的打造及示范。面向未来，在“碳中和”这一贯穿40年的宏大命题中，商业地产的丰富场景和巨大潜力还有待进一步挖掘和探索。